Уменьшение кадастровой стоимости: пояснения ВС

Кадастровая стоимость жилья устанавливает сумму налога, который в соответствии с законом должен платить собственник. Но далеко не все владельцы имущества согласны с ценой и готовы оспаривать это решение в судебном порядке. Так, по данным статистики в 2017 году количество заявлений увеличилось на четверть. Однако на практике доказать свою правоту собственнику удается не всегда. И дело не в излишней жесткости судей, а в непонимании владеющими недвижимостью юридических тонкостей.

Юристы утверждают: если кадастровая стоимость выше рыночной, это является весомым поводом подать заявление и открыть спор, чтобы в итоге добиться желаемого снижения налога. Например, в столице коммерческая недвижимость оценивается дороже примерно в пятидесяти процентах случаев, что, конечно, выгодно для города, но наносит удар по бюджету предпринимателей.

Ошибка стоимостью 280 миллионов

Не стоит бояться оспаривать решение — более чем в 95% случаев суд выносит решение о снижении стоимости. При этом нужно понимать, что у владельцев собственности есть возможность обращаться в суды высшей инстанции. Так, 9 компаний, среди которых такие крупные организации, как НПО «Центр», «Перевал», НПО «Запад» и так далее, обратились в Верховный суд с претензиями на резкое повышение налоговой нагрузки.  Дело в том, что в конце декабря 2016 года департамент городского имущества заявил, что Росреестром была допущена ошибка, которая привела к занижению кадастровой стоимости в несколько раз: элитные объекты в центре (например, ТЦ «Европейский») оценивались как объекты других категорий и «стоили» менее 20 тысяч рублей за квадратный метр. Правительство, узнав об ошибке, поспешило исправить ее, резко подняв сумму «задним числом» в декабре за весь прошедший год. Это привело к огромному скачку: к примеру, кадастровая стоимость вышеупомянутого ТЦ выросла в 8 раз (с трех до двадцати четырех миллиардов рублей), что соизмеримо увеличило налог (почти на 280 миллионов).

Компании справедливо возмутились таким решением и обратились в Мосгорсуд, однако он отказал в рассмотрении, ссылаясь на вступивший в действие ноябрьский акт об установлении стоимости на следующий 2017 год, по сути сделавший неактуальным документ декабря. Но у Верховного суда, до которого дошли представители организаций, было другое мнение: документы имеют совершенно разное «направление действия», а значит, рассматривать требования истцов, чьи права были затронуты декабрьским постановлением, можно и нужно.

Таким образом, Верховный суд вынес свое решение, посчитав права компаний нарушенными. Несмотря на то, что по своей сути это решение является исключительно процессуальным, не принимать его во внимание судьи МГС не могут. Дело вновь ушло на пересмотр в Мосгорсуд, что подтверждает: бороться за свои права необходимо.

Кадастр и НДС

В практике часто к кадастровой стоимости добавляют НДС. Является ли это законным или приводит к двойному налогообложению — Верховный суд, рассмотрев дело компании «Аксиома», вынес однозначное решение. НДС может быть включен в сумму только в том случае, если владелец имущества хочет его продать.

Представители ООО «Аксиома» обратились с требованием вычесть НДС из стоимости ТЦ. Нести налоговую нагрузку за пользование имуществом фирма согласна, но платить НДС, который начисляется при продаже, — нет. МГС счел претензии компании необоснованными и отклонил требования, ссылаясь на то, что начисление налогов на имущество и на добавленную стоимость относится к разным периодам владения имуществом — в процессе владения (пользования) и в период отчуждения, то есть продажи, что не влечен двойной налоговой нагрузки.

Тогда организация посчитала правильным обратиться в суд высшей инстанции. И это стало верным решением: Верховный суд указал, что судьи МГС неправильно трактовали и использовали в деле нормы закона, более того — отклонили довод о двойном налогообложении, который был указан компанией и в апелляции. Верховный суд подтвердил, что начисление НДС, то есть добавление этой суммы к кадастровой стоимости, незаконно до тех пор, пока собственник желает пользоваться своим имуществом. Решение МГС было отменено, а дело отправлено на пересмотр в суд первой инстанции в другом составе судей.

Важно: некоторые специалисты в области юриспруденции выражают опасения, что судьи МГС понимают позицию ВС, но не согласны с ней, отчего могут возникать ситуации, когда упоминание об учете/не учете НДС будет просто исключено из формулировки. Даже если в тексте отсутствуют слова «с учетом НДС» (или соответственно «без учета НДС»), нужно обязательно внимательно пересчитывать сумму. Именно поэтому каждый руководитель компании должен в собственных интересах держать ситуацию с этими расходами под строгим контролем и не бояться оспаривать решения в свою пользу: если компромисса с судебными экспертами достичь не удалось, стоит обращаться к специалистам высшей инстанции.

Время обратиться к юристам

Несмотря на то, что кадастровая стоимость должна быть примерно равна рыночной, разумеется, эти суммы крайне редко совпадают вплоть до копеек. Именно поэтому, если владелец имущества имеет желание, он может легко открыть дело о пересмотре. Однако вопрос в том, насколько это будет для него выгодно с учетом всех возможных затрат (в том числе временных). Специалисты утверждают: имеет смысл предъявлять требование о пересмотре стоимости в том случае, если разница между суммами составляет хотя бы пятую часть.

Дело в том, что для пересмотра стоимости собственникам приходится нести не только судебные издержки, но и оплачивать экспертизу, отчеты и работу оценщиков. При этом необходимо понимать, что возместить издержки вряд ли удастся, а значит, стоит быть готовым, что эта сумма «уйдет» из бюджета безвозвратно. Поэтому профессиональные юристы настоятельно рекомендуют на первом этапе самостоятельно заказать аудит принадлежащего собственнику объекта недвижимости. Однако владельцы элитной недвижимости при наличии существенной разницы в рыночной и кадастровой стоимости могут сразу открывать спор: сумма, которую в итоге удастся сэкономить, чаще всего с легкостью перекрывает разовые затраты на судебное производство.

Важно: предприятия обязательно должны пройти досудебный этап, который можно назвать формальным, но все же в соответствии с законодательством необходимым. Для его прохождения нужно обратиться в специальную Комиссию, которая создается при Росреестре и рассматривает споры относительно определения кадастровой стоимости недвижимости. Этап считается формальным, потому что Комиссия чаще всего отвечает отказом. После получения соответствующего документа владелец собственности может обращаться в суд, который обычно работает с делом более основательно. Кстати, граждане могут сразу обращаться в суд, минуя этап с Комиссией.

Специалисты в области юриспруденции предупреждают: нужно всегда быть готовым к любому повороту событий. Проблема в том, что само определение кадастровой (как, впрочем, и рыночной) стоимости крайне субъективно. Точный анализ в случае с этими понятиями просто невозможен в силу существования ряда методов оценки, каждый из которых по-своему верен и точен. Поэтому настоятельно рекомендуется работать только с профессиональными грамотными юристами, которые смогут добиться пересмотра стоимости с максимальной выгодой для владельца имущества.